Kapitalanlage Immobilie

Immobilien als Anlageform

Aus dem Wachstumschancengesetz, das im März 2024 verabschiedet wurde, ergeben sich große steuerliche Vorteile für Wohnimmobilienanleger in Form einer degressiven Abschreibung. Zusätzlich können Sonderabschreibungen möglich sein.

Wissenswert

Das Thema Immobilien ist komplex. Das passende Objekt muss erst einmal gefunden werden, es gibt – gerade auch im Vergleich zu vielen anderen Kapitalanlagen – extrem viele Punkte, die beachtet werden sollten. Dann sind da auch noch klare Risikofaktoren, wie etwa Mietausfälle, die man nicht klein reden sollte, die Immobilie muss zum persönlichen Geldbeutel passen und nicht zuletzt muss die passende Finanzierung gefunden werden. Also ganz schön viele Punkte, die da abgearbeitet werden wollen – und das alles nur für eine „Kapitalanlage“?

Auf jeden Fall. Mit dem richtigen Partner, einer objektiven Auswahl nach klaren Kriterien und dem richtigen Geldgeber stellen Immobilien nach wie vor eine solide, zukunftsträchtige Investition dar, deren Risiken überschaubar sind. Gewohnt wird doch schließlich immer…oder?

Darauf sollten Sie achten

„Schnäppchen“ sind auf dem Immobilienmarkt rar geworden, trotzdem gibt es nach wie vor viele lohnende Objekte. Ich möchte Ihnen die wichtigsten Kriterien an die Hand geben, die Sie auf jeden Fall beachten sollten:

1. Ist der Kaufpreis im Rahmen des Wertes der Immobilie?
2. Passt die Qualität der Immobilie?
3. Passt die Lage der Immobilie?
4. Ist die Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen, Arbeitgeber) solide?
5. Wie sieht der Mietpreismultiplikator aus?

Wenn Sie ein Objekt ins Visier genommen haben, dann sollten Sie natürlich auch die Finanzierung des notwendigen Kapitals im Blick behalten! Gerne unterstütze ich Sie bei diesen Themen.

Lage, Lage, Lage

Ja, es ist schon fast ein geflügeltes Wort: Lage, Lage, Lage – das Kriterium für Immobilien. Und da ist auch etwas dran. Die Qualität sowie die Lage einer Immobilie entscheiden darüber, ob die Chancen, dass sich eine Immobilie lohnt, hoch oder durchschnittlich sind.

Achten Sie unbedingt auch auf die sog. Makrolage (regionale Betrachtung in Bezug auf wirtschaftliche Entwicklung, Bevölkerung und Leerstand) sowie Mikrolage (Nahverkehr, Verkehrsanbindung, medizinische Versorgung, Parkplätze, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten).

Was die Qualität einer Immobilie angeht, sollte man im Falle des Falles entsprechende Experten hinzuziehen. Die Beurteilung von Bauqualität & Co. ist für Laien oft nur schwer möglich. Hier sollte man bei Unsicherheiten lieber (wenig) Geld in die Beauftragung eines/r Experten/in investieren als (viel) Geld in eine vermeintlich sichere Investition.

Rendite - klar im Fokus

Um die Investition in eine Immobilie auf sichere Beine zu stellen, müssen verschiedene Faktoren beachtet werden, die über hohe oder keine Rendite entscheiden:

• Wiederverkaufswert (Chancen & mögliche Erlöse)
• Steuern
• Nutzungsdauer (wie lange soll die Immobilie behalten werden)
• Verwaltung (mit welchen Verwaltungskosten ist zu rechnen)
• Erhaltung (Kosten für Modernisierung / Renovierungen)
• Einnahmen (durch Mieten)
• Nebenkosten (Steuern, Notarkosten, Maklerprovisionen)

Und natürlich auch die Möglichkeiten zur Finanzierung. Denn die Höhe des Eigenkapitals, Zinsbindung und die Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung wirken sich selbstverständlich auf die Rendite Ihrer Kapitalanlage-Immobilie aus.

...und die Nachteile?

Es gibt auch „Nachteile“, man sollte es vielleicht eher Herausforderungen nennen, die mit einer Immobilie als Kapitalanlage verbunden sind. Zunächst einmal sind Sie ab Erwerb Vermietender. Mit Mietwechsel, Mietverträgen und den rechtlichen Basics sollten Sie sich auseinandersetzen. Falls Sie das nicht möchten, gibt es auch die Möglichkeit in verwaltete Immobilien mit Mietpool zu investieren – hier laufen alle Prozesse und Vorgänge quasi automatisch.

Dass Immobilien auch nach dem Kauf unterhalten werden müssen, wird gerne übersehen. Die laufende Verwaltung erfordert Ihre Zeit, für zukünftige Instandhaltungen oder die Behebung von Schäden sollten Sie unbedingt Rücklagen bilden.

Auch die Möglichkeit eines „Klumpenrisikos“ will ich nicht verschweigen. Gerade durch die Höhe der Investition kann es passieren, dass Sie Ihr Kapital zu einem sehr großen Anteil in eine Immobilie investieren möchten – das ist aus meiner Sicht nur bedingt sinnvoll. Verliert dieses eine Investment an Wert, verlieren Sie einen großen Teil Ihres Vermögens. Insofern sollte auch eine Immobilie nur einen Teil Ihres Investments darstellen.

Vorteile & Möglichkeiten

Sie merken schon – ich will Ihnen hier reinen Wein einschenken. Werfen wir insofern also auch einen Blick auf die Vorteile von Immobilien:

Schutz vor Inflation

Mieten entwickeln sich mit der Inflation mit – sie steigen erfahrungsgemäß entsprechend mit. Das bedeutet, dass Immobilien bzw. die Vermietung von Immobilien einen Inflationsschutz schon mit eingebaut haben. Darüber hinaus lassen sich über sogenannte Indexmietverträge automatische Anpassungen der Mieten an die Lebenshaltungskosten schon im Vorhinein mit einpreisen.

Wertbeständigkeit

Rückblickend betrachtet zeichnen sich Immobilien als Kapitalanlage als wertbeständig mit positivem Wertzuwachs. Der Spruch vom „Betongold“ ist also nicht ganz unberechtigt.

Steuerliche Betrachtung

Kosten für die Erhaltung können steuerlich geltend gemacht werden, Sanierungs- und Anschaffungskosten können jährlich zu einem bestimmten Prozentsatz abgeschrieben werden – Kapitalanlage-Immobilien können also auch steuerlich betrachtet interessant sein.

Auch zu diesen Aspekten berate ich Sie gerne und zeigen Ihnen anhand von Berechnungsbeispielen, wie sich diese Investmentform für Sie auswirken kann.

Über den Tellerrand geblickt

Mein Fazit? Ja, man muss bei der Auswahl einer Immobilie eine ganze Menge Punkte berücksichtigen, sich mit den Zahlen befassen und die Augen nach einem zuverlässigen Partner für Finanzierung und Co. offenhalten. Ist man sich der Risiken bewusst und wählt objektiv aus, dann sind Immobilien ein solides Investment.

Es gibt aber auch weitere Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, z.B. über Immobilienfonds oder mit kleineren Gesamtsummen in Pflegeimmobilien.

So finden wir gemeinsam für jeden Geldbeutel eine sinnvolle Strategie – packen wir es an und sprechen wir darüber!